當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程中。各地區(qū)各部門適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，取得積極效果。

住房總需求保持平穩(wěn)

2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%。從這些數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)認(rèn)為，2023年以來，因房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，且受國內(nèi)外多重因素交織疊加影響，住房交易恢復(fù)與經(jīng)濟(jì)恢復(fù)一樣，也是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。

柴強(qiáng)認(rèn)為，總的來看，2023年的住房交易呈現(xiàn)“前高、中低、后穩(wěn)”趨勢，新房和二手房加在一起，住房交易總量實(shí)現(xiàn)正增長，住房總需求保持平穩(wěn)。一季度疫情防控轉(zhuǎn)段后市場信心有所恢復(fù)，前期積累的購房需求相對集中釋放；二季度房地產(chǎn)市場活力有所減弱，購房人觀望情緒加重；三季度在“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”“居民換購住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠延期”等房地產(chǎn)利好政策的作用下，房地產(chǎn)市場活躍度有所提升，住房交易總量企穩(wěn)。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門相關(guān)數(shù)據(jù)，2023年，二手房成交量同比保持增長，新房和二手房合計(jì)交易保持正增長。柴強(qiáng)認(rèn)為，在當(dāng)前人們購房行為謹(jǐn)慎、理性的情況下，購房需求仍在增加，二手房交易替代了部分新房交易。

柴強(qiáng)認(rèn)為，目前新房銷售量之所以下降，一方面由于部分居民因就業(yè)壓力加大、收入增長預(yù)期減弱等原因，暫緩或推遲購房。另一方面則因?yàn)椴糠址科蟪霈F(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)、一些在建項(xiàng)目逾期難交付，對新房市場產(chǎn)生了負(fù)面影響，許多購房人不敢買新房特別是期房。隨著保交樓工作有力推進(jìn)和有關(guān)政策出臺，這一情形將有所改觀。

兩方面體現(xiàn)積極變化

從日前公布的全國房地產(chǎn)市場基本情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的積極變化，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

一是房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，但降幅分別比上年大幅收窄15.8個(gè)和20.2個(gè)百分點(diǎn)。2023年12月份，新建商品住宅網(wǎng)簽備案量比2023年8月份回升20.2個(gè)百分點(diǎn)。從70個(gè)大中城市監(jiān)測情況看，新房和二手房的成交量都在溫和上升。

二是房地產(chǎn)竣工面積增加較快。保交樓工作正穩(wěn)步推進(jìn)，效果持續(xù)顯現(xiàn)。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積比上年增長17%。

對于2024年房地產(chǎn)市場發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序；構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

長期健康發(fā)展有較好基礎(chǔ)

“我國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展有較好基礎(chǔ)?！眹医y(tǒng)計(jì)局局長康義表示，一是城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升還有很大的空間。2023年城鎮(zhèn)化率是66.16%，和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%以上的水平相比，還有提升空間。近5年城鎮(zhèn)化率年均提高0.93個(gè)百分點(diǎn)，每年都有超過1000萬的農(nóng)村居民進(jìn)入城鎮(zhèn)，新市民的規(guī)模較大，也會帶來大量新增住房需求。存量上，盡管我國人均住房面積已經(jīng)不小，但有很多房子功能和結(jié)構(gòu)都不盡合理，不少群眾改善性住房需求比較迫切，也會形成對房地產(chǎn)市場的重要推動力。據(jù)監(jiān)測，70個(gè)大中城市改善性住房需求明顯，表現(xiàn)在二手房成交量已超過新房成交量。

二是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在積極構(gòu)建中，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的治本之策。目前，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及城中村改造等工程正在快速推進(jìn)，有利于解決人民群眾在住房方面的急難愁盼問題，同時(shí)也會帶動房地產(chǎn)相關(guān)投資消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

對于房地產(chǎn)新發(fā)展模式，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，要解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式存在的突出問題，房地產(chǎn)發(fā)展新模式可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)模式的制度缺陷，能有效解決傳統(tǒng)模式帶來的高地價(jià)高房價(jià)、供求失衡、土地財(cái)政依賴等問題。因此，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破的原則，不能急于求成，要努力實(shí)現(xiàn)新舊模式的平穩(wěn)過渡。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生質(zhì)的變化，存量房管理與服務(wù)規(guī)模越來越大，居民對“好房子”“好小區(qū)”全生命周期品質(zhì)居住需求越來越高，市場從以增量為主轉(zhuǎn)向增量與存量并重、數(shù)量與質(zhì)量兼顧，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)及制度應(yīng)更加完善。應(yīng)加快迭代以“好房子”“好小區(qū)”為核心目標(biāo)的品質(zhì)房產(chǎn)品開發(fā)與經(jīng)營，加快拓展以“安全+活力”為核心目標(biāo)的存量房更新改造與資產(chǎn)管理新空間，加快發(fā)展以“好社區(qū)”“好城區(qū)”為核心目標(biāo)的物業(yè)服務(wù)。